Voici un dispositif peu connu du grand public : le Démembrement en Nue-propriété
Principe du Démembrement en Nue-propriété
L’investisseur, qui possède déjà des revenus fonciers) achète via un crédit la nue-propriété d’un logement destiné à la location, avec un démembrement de propriété d’une durée de 15 à 18 ans.
L’usufruit (droit sur l’utilisation du bien : loyers) est donné pendant cette période à une société de gestion qui va louer le bien et percevoir les loyers.
Pendant la durée de l’opération, l’investisseur ne perçoit aucun loyer (ils sont versés à l’usufruitier); en contrepartie il ne paye le bien qu’à 60% de sa valeur (stipulé dans le contrat).
Ainsi, les intérêts de l’emprunt sont déductibles des revenus de même nature, ce qui génère par imputation sur ses autres revenus fonciers, une économie d’impôts (y compris sur la CSG).
Au terme du démembrement (15 à 18 ans), l’investisseur récupère sans frais la pleine propriété du bien, refait à neuf par l’usufruitier.
Autre avantage : la nue-propriété est exonérée d’ISF (à la charge de l’usufruitier).
