Le viager est une forme de vente immobilière. Une personne vend son bien immobilier en contrepartie d’une rente viagère (versement tous les mois) et en conservant éventuellement, le droit d’y rester vivre. Dans ce cas le vendeur bénéficie d’un droit d’usufruit. Il peut donc y vivre, le mettre en location et percevoir les loyers. Le vendeur conserve la jouissance jusqu’à son décès. A ce moment, l’acheteur devient pleinement propriétaire du bien.
QUEL PRIX ?
Deux éléments composent un viager, niveau prix :
- Le bouquet : Qui est une somme versé au vendeur au moment de la signature du viager.
- La rente viagère : Qui est un paiement mensuel d’un certaine somme au vendeur.
Le prix est donc déterminé en fonction de la valeur du bien d’une part, et de l’espérance de vie du vendeur.
Frais générés par la vente en viager:
- A la charge de l’acheteur : le paiement des droits de mutation sur la totalité du prix et pas seulement sur le bouquet
- A la charge du vendeur : imposition établie suivant les règles normales de taxation des plus-values
QUELLE FISCALITE ?
Fiscalité de l’acquéreur :
- Charges d’emprunt non déductibles
- Rente non déductible des revenus de l’acquéreur
- Bien exonéré d’ISF
Fiscalité du vendeur :
- Imposition d’une partie de la rente en fonction de l’âge du vendeur au moment de l’opération.
QUELLE STRATEGIE D’INVESTISSEMENT ?
Stratégie prudente :
Si l’acquéreur dispose d’un capital important, privilégier les ventes comprenant un bouquet élevé, afin de minorer le montant de la rente. En effet, sur la distance, l’acquéreur peut connaître une diminution de ses revenus, notamment après son départ en retraite.
Stratégie audacieuse :
Privilégier les ventes comportant un bouquet faible, pour pallier l’insuffisance de capital de l’acquéreur. La rente sera plus élevée, mais l’investisseur « pari » sur une durée relativement courte de la période viagère.
QUELLES OBLIGATIONS ?
Sauf convention contraire, rapports identiques à ceux du bailleur et du locataire :
Acquéreur:
- Paiement des travaux votés par l’assemblée des copropriétaires,
- Paiement de la taxe foncière
Vendeur:
- Entretien du logement,
- Paiement de la taxe d’habitation.
Le viager est donc une forme d’achat immobilier qui comporte des avantages non négligeable et qui dans certains cas peut s’avérer particulièrement intéressant. L’engouement de plus en plus important vers ce type d’investissement montre bien son intérêt pour l’acquéreur d’une part qui achète son bien par mensualité, pour le vendeur d’autre part qui bénéficie d’un complément de revenu tout en conservant la jouissance de son bien.
Le principe de l’achat en viager
Acheter un bien immobilier en viager consiste pour l’acheteur (aussi appelé débirentier) à ne pas payer la totalité du prix lors de l’achat, mais à verser une rente annuelle, trimestrielle ou mensuelle au vendeur (ou crédirentier) jusqu’à son décès.
Non obligatoire, mais très courant dans les faits, un capital de départ, ou « bouquet », peut être versé lors de la signature du contrat de vente. Si son montant est fixé librement entre les deux parties, il correspond généralement à 30 % de la valeur du logement.
Quant à la rente, elle est calculée sur les 70 % restant, ainsi qu’en fonction de l’espérance de vie du vendeur, et du taux de rendement (calculé en fonction du loyer que le bien est susceptible de rapporter). Le montant de la rente peut enfin être indexé sur un indice, l’indice du coût de la vie par exemple.
A qui s’adresser pour acheter ou vendre en viager ?
Très particulier, ce type de transaction nécessite l’assistance d’un agent immobilier spécialisé puis d’un notaire habitué à traiter les transactions viagères.
Viager occupé et viager libre
Il existe deux sortes de viager :
• Le viager occupé, cas le plus fréquent : le vendeur continue de jouir du logement « en bon père de famille » jusqu’à son décès, ou pendant une durée déterminée. Il peut ou bien occuper les lieux, ou bien mettre le logement en location et en percevoir les loyers. La taxe d’habitation et une partie de l’impôt foncier restent à la charge du vendeur.
• Le viager libre : le vendeur perd son droit de jouir du logement une fois l’acte de vente signé. Le paiement de la taxe d’habitation et l’impôt foncier revenant alors à l’acheteur. Les rentes pour ce type de viager sont plus élevées que pour un viager occupé.
Près de 50 % de l’offre de biens en viager se trouvant à Paris et en Ile-de-France, et 30 % sur la Côte d’Azur notamment dans le département des Alpes-Maritimes , sans oublier l’Occitanie qui progresse (voir l’Immobilier pour particulier à Montpellier ).
Qu’est ce que l’usufruit du viager ?
L’usufruit est un droit portant sur un bien, une maison ou un terrain dont on est pas le propriétaire. L’usufruitier du latin « usus » et « fructus » peut jouir du bien et doit en conserver l’état afin de le rendre à son nu propriétaire qui pourra alors s’il le désire, le vendre, le louer ou bien le détruire.
Usus en latin signifie « usage » et Fructus signifiant « jouissance », ils forment tous deux le mot « Usufruit » qui se traduit du fait de pouvoir utiliser et de jouir des fruits, autrement dit de percevoir des revenus d’un bien dont on est plus propriétaire appelé aussi « nue propriété ».
Dans le cadre d’une vente en viager on dit que l’usufruit cesse lorsque l’usufruitier vient à décéder, dans ce cas le nu propriétaire prend pleine possession du bien.
Conclusion : Pourquoi vendre un bien immobilier en viager ?
Car le viager permet de transformer la valeur patrimoniale de la maison que l’on habite et que l’on souhaite conserver jusqu’à la fin de ses jours, en rente viagère complétant la pension de retraite et bénéficiant d’un régime fiscale très avantageux (imposition limitée à 30% du revenu après 70 ans, prise en charge de la taxe foncière par l’acquéreur).
La rente est indexée sur l’évolution du coût de la vie, et peut être substantiellement majorée en cas d’abandon librement décidé du droit d’usage et d’habitation, permettant ainsi la prise en charge des frais de séjour en maison médicalisée.
Le paiement de la rente par le débit-rentier au profit du crédit-rentier est garanti par une inscription d’hypothèque de 1er rang à son profit. Si le débiteur venait à ne plus verser la rente, le créancier pourrait récupérer l’entière propriété du bien, tout en conservant les sommes encaissées, puis revendre à nouveau en viager.
Le calcul du montant de la rente se fait à partir de la valeur occupée du bien, et de l’âge de la personne (viager sur 1 tête) ou de chacun des membres du couple (viager sur 2 têtes), sur lesquels porte l’acte de vente en viager. Le mieux c’est de s’adresser à un spécialiste en viager.
Qui est susceptible d’investir dans un achat immobilier en viager ?
Celui qui souhaite débuter jeune une épargne, alors qu’il n’est pas encore en mesure financière d’effectuer un achat classique ou alors qu’il ne dispose pas d’une stabilité géographique suffisante pour effectuer un achat au profit de sa propre résidence.
Celui qui a déjà effectué un investissement au profit de sa résidence principale, et souhaite investir dans la perspective d’un complément à son régime de retraite. Une contribution qui se transformera en loyers, lorsqu’il aura récupéré la disposition du bien.
Il bénéficie de plus d’avantages fiscaux dans ce type d’acquisition.