Le diagnostic de performance énergétique(DPE) est obligatoire pour vendre ou louer un bien immobilier. Ce document joue un rôle essentiel à l’achat ou à la location car il donne des renseignements clé sur capacité énergétique du bien. Ainsi, en un coup d’œil le futur acquéreur ou locataire peut visualiser la consommation en énergie de sa future habitation.
Les dérives du DPE
Sujet à polémique, le diagnostic de performance énergétique est remis en cause par un grand nombre d’associations de consommateurs. Il est vrai que des efforts restent à faire en matière de fiabilité.
Le magazine UFC Que Choisir pointait à nouveau du doigt les résultats incertains du DPE.
A l’issue d’une enquête menée dans diverses régions de France, les associations de consommateurs ont en effet observé des résultats relativement différents pour que le DPE puisse être un élément déterminant à l’achat. Un même logement pouvait ainsi se retrouver accoutré d’une classe énergétique E quand, quelques jours plus tôt il s’était vu attribuer une note de B.
Le manque flagrant de fiabilité du DPE avait déjà été mis en exergue par l’Association en 2011…
Les axes de changement
Le 10 novembre dernier, un arrêté visant à modifier la méthode de calcul en vigueur pour le DPE a fait l’objet d’une publication au Journal Officiel.
Les modifications prévues s’adressent en particulier aux diagnostiqueurs, aux agences de certifications ainsi qu’aux développeurs des logiciels de calcul (logiciels devant être approuvés par le ministère).
Diagnostics faux ou incomplets : quels sont les recours de l’acheteur ?
Responsabilité du notaire
Le rôle du notaire est de contrôler que le Dossier de Diagnostic Technique est bien complet.
Sa responsabilité est alors engagée si une erreur est réalisée au niveau de ce contrôle.
Responsabilité du vendeur
Le vendeur voit sa responsabilité engagée dès lors qu’un diagnostic de type plomb, amiante, termites ou gaz est erroné. L’acheteur est en mesure de demander à un juge l’annulation du contrat d’acquisition ou une diminution du prix de vente, ainsi que des indemnités.
Seul le Diagnostic de Performance Energétique (DPE) n’a qu’une valeur informative et ne peut être opposable au vendeur.
Responsabilité du diagnostiqueur
Dans le cas où le vendeur est mis en cause, ce dernier peut se retourner contre le diagnostiqueur, il s’affranchit ainsi de la garantie de vices cachés.
En plus d’être certifiés, tous les diagnostiqueurs se doivent d’être assurés pour couvrir les erreurs qu’ils pourraient commettre.
Il est donc important de réaliser les diagnostics dès la mise en vente de son bien. Cela permet de prendre le temps de bien choisir son diagnostiqueur, de vérifier la conformité de ses certificats d’assurance, de ses compétences et de ses tarifs.
Pour la vente, la production du diagnostic de performance énergétique est exigible depuis le 1er novembre 2006.
Pour la location, le diagnostic est obligatoire depuis le 1er juillet 2007.
Les autres diagnostics obligatoires pour une vente immobilière
1) Le Diagnostic Électricité
L’état a été créé par la loi ENL du 13 juillet 2006.
Des dispositions réglementaires vont préciser le contenu exact de l’état exigé.
Un décret et deux arrêtés d’application sont censés intervenir avant la fin de l’année 2007. La phase de certification des diagnostiqueurs « gaz » est censée se terminer à la fin du premier semestre 2008 (réponse ministérielle n° 2108, JO Nàu 30 octobre 2007, p. 6749).
Le diagnostic pourrait donc être exigible le 1er juillet 2008.
La vente est seule concernée.
2) Le Contrôle de l’ Assainissement
La loi n° 2006-1772 du 30 décembre 2006 dite « loi sur l’eau » est venu ajouter une pièce à joindre au DDT de vente. Il s’agit du « document établi à l’issue du contrôle des installations d’assainissement non collectif » (CCH, art. L 271-4 8°).
Le législateur n’a pas, une nouvelle fois, fait œuvre de simplicité. L’article L271-4 8° du CCH vise le document mentionné à l’article L1331-11-1 du Code de la santé publique, renvoyant lui-même à l’article L1331-1-1 II dudit Code, lequel vise un contrôle prévu à l’article L 2224-8 III du Code général des collectivités territoriales ! Quant à la date à laquelle il devra être joint au DDT, il faut se référer à l’article 102 de la loi elle-même !
De la combinaison de ces textes, il résulte que sont concernées les ventes de tout ou partie d’un immeuble à usage d’habitation non raccordé au réseau public de collecte des eaux usées.
Le document exigé sera à joindre au DDT de vente uniquement à compter du 1er janvier 2013.
Les locations ne sont pas concernées.
ATTENTION. En attendant 2013, il faut tenir compte des obligations pesant sur tout propriétaire. En présence d’un réseau collectif, l’immeuble doit être en principe raccordé dans un délai de deux ans à compter de sa mise en service (article L1331-1 du Code de la santé publique). En l’absence de réseau collectif d’assainissement, l’immeuble doit être en principe équipé d’un système épuratoire autonome conforme aux prescriptions techniques édictées par un arrêté du 6 mai 1996 [JO du 08.06.96, p. 8472) et maintenu en bon état de fonctionnement.
3) L’état Termites
L’état avait déjà été rendu obligatoire, par une loi du 08.06.1999. Le décret n° 2000-613 du 3 juillet 2000 et un arrêté du 10 août 2000 (JO du 31 août 2000, p. 13499) fixant un modèle de l’état parasitaire « termites » étaient venus compléter le dispositif.
Inséré par ordonnance n° 2005-655 du 8 juin 2005 ratifiée par l’article 79 de la loi ENL, l’article L133-6 du CCH est venu ensuite prévoir que, désormais : « en cas de vente de tout ou partie d’un immeuble bâti […], un état relatif à la présence de termites est produit dans les conditions et selon les modalités prévues aux articles L 271-4 à L 271-6 » du CCH, lesquels renvoyant eux mêmes à l’article L133-6… et à des conditions et modalités fixées par décrets…
Le décret n° 2006-1114 du 5 septembre 2006 est venu préciser, par insertion dans le Code de la santé publique d’un nouvel article R 133-7, applicable à compter du 01.11.07, que le diagnostic visé par l’article L133-6 doit être établi par une personne répondant aux conditions de l’article L 271-6 du CSP (ce que l’on savait déjà). Il n’a pas hésité à « transformer » l’état relatif à la présence de termites en état « du bâtiment » relatif à la présence de termites…
Un arrêté du 30 octobre 2006 (JO n° 262 du 11 novembre 2006, p. 17016) est venu fixer les critères de certification des compétences des diagnostiqueurs et les critères d’accréditation des organismes de certification.
Le décret n° 2006-1653 du 21 décembre 2006 est venu fixer la durée de validité de l’état à produire.
Le dispositif a été finalisé par un arrêté du 29 mars 2007, venu fixer le modèle et la méthode de réalisation de l’état du bâtiment relatif à la présence de termites (JO n° 100 du 28 avril 2007, p. 7553). Après un « loupé » de taille : le texte avait d’abord été publié sans ses annexes…
Pour la vente, le diagnostic est obligatoire dans les zones concernées.
La location n’est pas touchée par cette obligation.
4) Le Diagnostic Gaz
L’état a été créé par l’article 17 de la loi n° 2003-8 du 3 janvier 2003 relative aux marchés du gaz et de l’électricité et au service public de l’énergie (dont le décret d’application n’est jamais paru) qui prévoyait alors : « En cas de vente d’un bien immobilier à usage d’habitation comportant une installation intérieure de gaz naturel, la clause d’exonération de garantie pour vice caché, prévue à l’article 1643 du Code civil, ne peut être stipulée que si un diagnostic de cette installation est annexé à l’acte authentique constatant la réalisation de la vente. Ce certificat doit avoir été établi depuis moins d’un an à la date de l’acte authentique ».
Il a été repris par l’ordonnance de juin 2005 toujours pour le gaz naturel mais uniquement pour les installations de plus de quinze ans.
Il a été étendu par la loi ENL à « toute installation intérieure de gaz » mais toujours réalisée depuis plus de quinze ans…
Le décret n° 2006-1147 du 14 septembre 2006, publié au JO du 15.09.06, est venu compléter le dispositif en insérant notamment dans le CCH trois nouveaux textes : les articles R134-6 à R134-9.
Le décret n° 2006-1653 du 21 décembre 2006 est venu fixer la durée de validité du diagnostic en matière de vente (article R. 271-5 du CCH).
Le dispositif a été finalisé par deux arrêtés du 6 avril 2007 :
- l’un pour définir les critères de certification des compétences des diagnostiqueurs et les critères d’accréditation des organismes de certification (JO no 100 du 28 avril 2007, p. 7554).
- lautre pour fixer le modèle et la méthode de réalisation de l’état de l’installation intérieure de gaz (JO no 100 du 28 avril 2007, p. 7555).
Pour la vente, le diagnostic est obligatoire depuis le 1er novembre 2007.
La location n’est pas touchée par cette obligation.
Les Diagnostics à partir de quand ?
Le tableau qui suit recense les diagnostics et/ou documents et/ou informations qui doivent ou devront être communiqués à l’acquéreur ou le futur acquéreur selon la nature de la transaction ou la location envisagée, au regard de l’analyse qui peut être faite de la législation et réglementation en vigueur au 1er novembre 2007.
Vente Location CREP oui à partir du 12/08/2008 Amiante oui Termites oui Gaz oui État des Risques oui DPE oui oui Métré Carrez oui oui Assainissement 01/07/2013
La durée de Validité des Diagnostics
Constat de risque d’exposition au plomb (CREP)
1 an (si positif)
Illimité (si négatif)État mentionnant la présence ou l’absence de matériaux ou produits contenant de l’amiante
Illimité
État relatif à la présence de termites dans le bâtiment
6 mois
État de l’installation intérieure de gaz État des risques naturels et technologiques
3 ans
Diagnostic de performance énergétique
6 mois
État de l’installation intérieure d’électricité
10 ans
Document établi à l’issue du contrôle des installations d’assainissement non collectif
A fixer suivant un décret à intervenir